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地产国企时代

2019-08-31 22:15

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周末房地产悲观风声不断。

一个是银保监部门的消息,说银保监会日前启动针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。监管人士表示,今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。

此外,多位银行圈的朋友表示,下半年,银行会更严格控制房企开发贷,通过表外理财、委托贷款、同业业务等渠道为房企融资的渠道,也基本被封堵。

显然,检查房贷、控制开发贷等动作,直接大幅度抬高了房企的融资成本。

另一个消息,则是来自年报和7月销售数据。

根据中指院的数据,今年1~7月,TOP100房企销售额均值达636.7亿元,规模破千亿元的房企增加至15家。同时,克而瑞数据显示,今年前7月,TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年显著放缓,房企各梯队销售金额门槛较去年同期仅略有提升。

2019年1~7月销售金额达千亿元的15家房企(单位:亿元)

数据来源:中指研究院 制图:每日经济新闻

尤其值得注意的是,作为头部房企的碧桂园、恒大,增速有所下降,而保利却同比增长20%,华润比增36.5%,中海比增40%(注意:碧桂园、恒大是民企,而保利、华润、中海均是国企巨头!)

尤其是恒大,根据8月9日晚间公告,恒大预计上半年税后净利润与核心业务利润约为270亿元与300亿元,同比下降49%与45%。

虽然分析人士认为利润下滑,主要是由于上半年交楼面积减少,而恒大今年的交楼集中在下半年。但这种不确定性,还是让人替恒大捏了一把汗。

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其实除了 恒大、碧桂园7月销售额VS保利、华润、中海7月销售额 这种此消彼长、很明显的特征外,在地产行业内,还有一些比较隐晦、但也能看出地产国企化趋势的案例。

比如前一阵子我说过的富力,7月份发公告说暂停拿地——为什么暂停拿地了,归根结底,还是钱不够,或者说,钱不够便宜了。

而与之对应的,则是国企地产商大肆扩张。比如6月24日,喊着“2020年过千亿”的越秀地产,以6.4万/平楼面地价,豪赌尖岗山地王:如果未来三年房价不涨,这个地王就会面临亏损,而现实是,深圳房价已经三年未见大幅上涨;

再比如,绿城的新任舵手张亚东,为了把绿城的规模快速做大,前几天一口气花了70多亿,在大连、杭州和广州拿了三块地,向全世界证明了自己对规模的野心(绿城现在是中交的了,算国企没毛病)。

甚至于,前两天“再次调控”的苏州,其房价也是因为苏州城投公司拍的地王拉的地价(还是国企...)

以上种种迹象表明,民企地产商,在收缩战线,国企地产商,要么在扩张,要么在稳健扩张的路上。

君不见,前几年一向敢冲敢打的粤系、闽系房企,近段时间,是不是低调许多了?

拥有一票明星职业经理人的阳光城,近段时间接连发出年中报喜讯,上半年实现营业收入225.11 亿元同比增长48% ; 实现归母净利润14.49 亿元同比增长40.5%,扣非净利润12.88亿同比增长24.90%。然而,2019年上半年公司的利息支出高达45.58亿,同比2018年上半年增长了12.62%,而有息负债规模同比2018年仅下降了28亿,这意味着融资成本大幅上升——事实上,2019年上半年平均融资成本7.72%,其中利息成本上涨了12.62%。此外,上半年阳光城合并报表净利润率仅为6.8%,远低于行业15%净利润率的平均水平。

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为什么会出现这样的情况?

一方面,在当前严格限购、限价的条件下,国企地产商在房管局那边的议价空间,确实比民企大得多 ,毕竟“避免国有资产损失”这个由头,不是白来的。

在这方面,事涉敏感,暂不举例。

另一方面,国企资金实力雄厚,不怕磨时间。

很明显,相比民企,中国的金融市场更青睐国企,认为国企有政府兜底,所以都愿意把便宜的钱借给国企。

而民企,看看A股,接二连三爆雷,不仅是股民防不胜防,就连证金、汇金也多次踩雷。在地产圈,就有不少金融机构碰了泰禾而中招。

所以,从这方面看,前述的限制房贷、开发贷、信托资金等各类限制楼市的金融手段,与其说是说给全体地产商听的,其实更大部分是说给民营地产商听的。

像富力这样的,高处不胜寒,没有增量的便宜融资,现有账户上的钱毕竟是自己的,花出去不一定收得回来,自然也就谨慎多了。

富力是这样,前一阵子遭遇“董事长猥亵儿童”黑天鹅的新城,其实也是这样。

说起新城,说实话,在没出事之前,它的形象是这样的:

一、销售额持续高增 ,前7月实现合同销售金额约1469.51亿元 同比增长29.29%,大幅高于行业平均 ;

二、积极拿地,拿地强度为 550% , 布局强三四线兼顾二线 ;

三、融资成本 和 杠杆率均低于行业平均水平 ;

四、商业地产因城施策,布局全国,出租率高达 达 9 9%;

五、绝大部分土储布局在长三角及强三四线 核心 城市,受益于长三角销售回暖。

六、ROE 领先于同行,15-18 年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长 73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。

新城2019年1-7月销售额及同比增速

这样的企业,不管从哪方面看,都是一个优质的大白马。那为什么董事长出事,新城救市救了一个多月,股价已经腰斩的状态,为什么仍然止不住跌势呢?

因为新城是民企,不确定性相比国企更高,融资资金链相比国企也更脆弱。在王振华被移交法院、投资者、银行、机构等看到起诉书之前,金融机构很难继续像以前那样,给新城便宜的资金(反之,如果新城是个国企,王振华犯法的个人影响,会很快随着新任董事长的任命而消除。近期最典型的案例,便是茅台原董事长袁国仁被公诉后,茅台股价仅轻微波动)。

04

最后,地产国企化的浪潮,究竟是从什么时候开始的?

有人说是宝万之争、深铁捡漏的时候。

但要我说,在平安成为碧桂园二股东的时候,地产国企化浪潮,就已经开始了。

当然,在当前“房住不炒”的主基调下,地产国企化,能够促进房企集中度进一步提高,对于政府稳定房价,也有积极意义。

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