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楼市下半场:房企不容有失

2019-08-08 19:12

原标题:楼市下半场:房企不容有失

每当风暴来临之前,海面总是格外的平静。

挺过年初的“倒春寒”,迎来三四月份的小阳春。楼市短暂的平静之后,席卷而来的便是一轮又一轮的调控政策。

5月中旬,银保监会率先发声,强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资,释放收紧信号。8月7日,据证券日报报道,银保监会再发声,“64号文”指出在房地产信托业务上,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。近3个月时间内,ABS、信托、海外债等融资渠道先后收紧;消费贷、首付贷被严加管控。

在楼市的调控走向上,7月30日,中共中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,央行则是3天内2次点名房地产,加强房地产市场管控的弦越绷越紧。

这对房地产市场造成的震动显而易见。就中小房企而言,仅7月份便有超过45家房企宣布破产,平均每天将近1.5家房企破产;有土地资源傍身的房企则不断甩卖项目,其中不乏华侨城、泰禾、金茂、保利、新城控股等知名大型房企的身影。

当下,房企面临着“有地卖地,无地破产”的窘境。在这场席卷而来的“暴风雨”中,走错一步,便是生与死的距离。

调控密集 楼市降温

对于开发商而言,调控政策与市场下行压力犹如身上的两座大山。

7月30日,中央政治局会议上首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。就地方而言,已有苏州、洛阳、大连、呼和浩特等城市持续加码楼市调控。据不完全统计,7月单月房地产调控已超过40次,今年以来调控次数接近300次。下半年楼市“从紧从严”的态势趋于明朗。

若从销售端来看,市场也不容乐观。58同城、安居客发布的数据指出,7月份,全国67个主要城市新房平均房价16412元/㎡,环比下跌0.02%。此外,全国找房热度环比持续下降,降幅为11.9%。其中,三四线城市找房热度环比降幅达26.7%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从市场买卖双方心态来看,目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在开发商一降价市场成交量就被激活,一旦降价活动停止市场就处于僵持状态,陷入观望气氛。

事实上,不少房企7月份销售额已经出现了不同程度的下跌。其中,中国恒大7月销售额为404.5亿元,同比减少0.52%、环比下跌19.52%。而今年3月份刚刚上市的银城国际控股7月销售额创下上市以来的最低销售额8.02亿元,环比下降幅度高达65.98%。

这并不是个例。克而瑞发布的数据显示,碧桂园、恒大、万科三家龙头房企7月单月销售规模在环比下降的同时,也显著低于上半年的业绩均值。并且,百强房企的7月单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%,同比略高于去年同期。

然而,在房企面临政策与市场的叠加压力之下,房地产市场再遇外部环境突变。8月5日上午,离岸、在岸人民币汇率双双“破7”,房企海外债偿债成本上升。对此,资本市场迅速反应,当天地产股一路“飘绿”。

但在资深地产专家薛建雄看来,汇率 “破7”其实是把双刃剑。他指出,这对发行海外债的房企会造成一定影响,对于近期要到期兑付的企业不划算。但现在发行(海外债),以后可能会很划算。“如果人民币升值10%左右,(海外债)相当于1年左右不要利息。所以,现在大家都想借美元,利息也定的很高。总体来说,就是痛并快乐着,毕竟波动大,风险也大。”

资金承压 房企“输血自救”

政策调控延缓成交节奏、市场降温出现销售下滑、外部环境突变导致偿债压力倍增……然而,就在房企最需要资金的时刻,融资“闸门”越拧越紧。

8月7日,据证券时报报道,银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号),也即“64号文”,传达下半年监管重点。

在房地产信托合规管理和风险控制上,银保监会要求严格执行相关监管规定,结合近期信托部约谈警示有关信托机构提出的工作要求,督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展增速。按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

至今,已有银保监会、央行、国家发改委等机构先后收紧了银行贷款、ABS、信托、海外债等融资渠道。

如今,因资金链问题而破产的房企与日俱增。据不完全统计,今年已有将近300家房企破产,仅7月份便有超过45家房企宣布破产,平均每天将近1.5家房企破产。

相较于破产,房企显然更愿意“活下去”,而首要目标便是快速回笼资金。其中,股权质押、产权转让成为众多房企的选择,其间不乏泰禾、金茂、华侨城、华润置地、保利发展、绿地控股、中海地产等头部房企的身影。

对于未上市企业而言,上市融资似乎成为一条通途。8月7日,港交所披露信息显示,保利物业已经向香港交易所提交上市前文件。此外,分拆物业等待上市的还有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务以及银城生活服务三家;房企则有汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家。

但在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,如今上市融资比较困难。“如今,香港资金大量流出,现在投资者投资意愿不强。除非是与地产公司关系紧密的机构去认购,否则认购的投资人很少。”

此外,房企也在积极转型,寻求新的利润增长点。7月25日,阳光100宣布彻底离开住宅领域,全力打造阿尔勒、凤凰城、喜马拉雅等非住宅领域产品。然而,更多房企倾向于跨界。如今,碧桂园、恒大、富力、雅居乐等多家房企扎堆进入汽车行业,业务涵盖了汽车制造、销售、产业链、动力电池等多个汽车相关领域。

就在房企使出“十八般武艺”进行“输血自救”的同时,部分房企选择“另辟蹊径”,出现违规操作行为。据相关媒体报道称,华润置地未来城市项目存在在未取得预售证时,违规收取高达50万元认筹费的行为;万科佛山金域中央项目则涉嫌将办公用房宣传为公寓楼盘,进行“违规销售”;中铁诺德春风和苑项目存在变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准的问题。

与此同时,质量问题逐渐显露:一场暴雨过后,京投发展·公园悦府墙皮脱落、成都万科玖西堂车库漏雨、首开畅颐园墙皮脱落、中骏南昌雍景湾项目发生坍塌……房屋质量问题频发似乎成为了一种常态。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企牺牲质量安全,看似前期降低了成本,实现高周转,但后续就会引起很多问题。“一旦质量问题爆发,不仅需要补救,还会破坏企业品牌影响力,反而得不偿失。”

战略失误 企业将沦为“猎物”

“战战兢兢、如履薄冰”,用来形容现在的开发商再合适不过。从头部房企到中小房企,资金链紧张已成为常态,市场上的退出或进入也变得稀松平常。

在一定程度上,政策决定了楼市走向,资金决定了企业在行业中的位置,战略决定了企业的存活几率。

就目前而言,资金链收紧,对于以高杠杆著称的房地产行业而言,面临的将是生死之战,企业已经不能掉以轻心。从前期拿地、规划、开发、销售,甚至是转型等任何环节,一步踏错便是“深渊”。

老牌房企远洋集团或许深有同感。在“地王”仍不流行的年代,远洋就是高调的“地王”收割机,但拿下“地王”以后屡遇政策调整。激进的土地投资策略,使得远洋不断踏错节拍。在千亿门槛之外,远洋兜兜转转了10年。如今,已跟曾经的央企同行华润置地、中海地产相去甚远。

而激进转型的结果,是极有可能步银亿集团的后尘。2016年,全国500强企业银亿一头扎进汽车行业,业绩甚至一度反超房地产项目。当汽车行业市场遭遇下滑,银亿便历经债券逾期、大股东被动减持、公司戴帽ST、业绩亏损等一系列危机,陷入了流动性危机无法彻底摆脱的困境。6月17日,银亿发布公告称,控股股东已向法院申请破产重整。

在房企竞争的下半场,市场不允许“试错”。“目前行情或将出现两种情况:一个是大鱼吃小鱼,另一个是大鱼吃大鱼。”严跃进指出,就近两年而言,部分大型房企面临很大风险,尤其是频频拿下“地王”的企业,以及资金、信誉上存在风险的企业,这会成为实力企业兼并购的重要选项。

战略失误的企业注定将成为“实力玩家”追逐的“猎物”。这个夏天,对房企而言,踩错一个节拍,便是生与死的距离。

文/王亚静(责编:高雅)

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